大家さん・不動産投資家が、話題のソーシャルメディアで入居者をザクザク生み出す方法

こんにちは。

あなた様が大家さん・不動産投資家なら、ソーシャルメディアを使って

劇的に入居者を生み出す方法に興味はありませんか?

こちらでは、その具体的な方法をご紹介します。

今すぐこちらをご覧ください。

⇒ 『THE MARKETING』

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大家さん・不動産投資家が絶対に見逃せない、

“ソーシャルメディアで入居者を生み出す方法”をご紹介します。

 

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今、なかなかソーシャルメディアで

現実に“集客から収益化=入居が決まる”ができない、というお悩みを

持つ方が増えているようです。


「毎日、一生懸命Facebookを更新している」

「ブログを頻繁に書いている」

「YouTubeに動画をアップしている」

にも関わらず、入居が決まらない・・

という深刻なお悩みです。


■ソーシャルメディアで入居者を生み出す方法

実は、ソーシャルメディアをビジネスに

活用して“収益化”するためには、

“ある法則性”に従って実行しないと、

成功しないことが分かっています。


そこで今回、「“全くのネット初心者”が

“決められたステップ”の通りに進めるだけで、

確実にソーシャルメディアで売上を上げる方法」を、

こちらで公開させて頂きました。

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ちなみに、YouTube動画もアップしていますので、

ぜひこちらから、ご覧になってみてください。

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きっと、あなた様のお役に立てるはずです。

敷金0、礼金0、ゼロゼロ物件に気を付けて!増えて当たり前?入居者による家賃滞納110番

■放っておくと家賃滞納は3ヶ月、4ヶ月と重なると思え!

 厳しい様ですが、そのくらいの覚悟が必要です。

最近のニュースでも、家賃滞納は大きな社会問題になっていますね。

敷金0、礼金0の「ゼロゼロ物件」、或いは 仲介手数料も含めた「トリプルゼロ物件が若者を中心に人気ですが、

その半面 貸す側にしてみれば 万一の際の担保が無いので 厳しくせざるを得ない状況です。

仲介会社様の言いなりで 入居の間口を広げてしまった付けが、結果 不良入居者を増やしてしまいました。ショック!

 特に 最近の家賃滞納の特徴は、

「払えない」のではなく「払わない」

又は

「最初から払う気が無い」人が増えている事だそうです。

大家さんにしてみれば、大変なニュースです。

旗ここで 「家賃滞納防止の10箇条」をご紹介いたします。

¥1… 入金はこまめにチェックする

¥2… 翌月の振込みは問題にする

¥3… 自動振込みを求める

¥4… 不定期の振込みは滞納の兆し

¥5… 長期の不在にご用心

¥6… 設備の不具合を無視するな

¥7… 修理はできるだけ早くする

¥8… 大家の誠意が家賃に反映すると心得る

¥9… 家賃ストップはすぐ業者に申し出る

¥10… 最悪の時は連帯保証人に連絡する

(参考文献 日向野利治さん「これを知らなきゃ「大家稼業」はつとまらない」スバル舎)

このような姿勢で常に臨めば、ある程度防止できる家賃滞納ですが

併せて 「しっかりとした保証人様が不在」の問題も浮上していますね。

そういった背景もあって 最近、クレジットカード会社との提携という動きもあります。グッド!

保証人を立てられない場合にも、大変有効な手段です。

入居者様にとっては、月々の保証料は必要となりますが、クレジット会社の審査をパスすると、

クレジット会社が保証人様の代わりとなります。

私の勤務先でも クレジット会社と提携して 以前「ホー●●●トカード」(仮名)というものを発行していました。

 基本的には 全ての入居者様に入会してもらうのですが、(今 現在は、入居者様はカードに強制加入ではなく 入居審査と保証にのみ活用されています)

保証人を立てられない場合でも このカードに入会してもらうことで、弊社としては入居審査時に必要な信用情報も得られる というメリットがあります。

 またカード会社から 家賃が払われるので、仮に滞納があっても 大家さんも管理会社さんもリスクはありません。

(詳しくは書きませんが、金融ブラックとの観点から、自然と家賃は優先的に支払うようになるので、滞納の抑制にもなります。)

当然、入会いただく入居者様も様々なメリットがあります。

クローバー初年度は入会金年会費無料でノーリスク。

(2年目以降は1312円/年)

クローバー月105円の手数料で家賃を口座から自動引き落とし、振込手間や うっかり忘れがありません

(大家さんにとっては無料で家賃の集金代行、確実に家賃が入ります。)

クローバー毎月の家賃引落し額に応じて ポイント制で商品券をバック。

年会費分以上の金額になります

(1,000円につき1.5ポイント、ショッピング利用の場合は100円につき1ポイント) 

詳しくはコチラに書きますが、ナントTポイント』が付くカードも11/1(木)登場予定です。

クローバー指定のお店でショッピングすると 5%割引き

クローバー当社仲介によるリピート住み替えで、仲介手数料は最高で無料サービス

クローバーその他 ロードサービス(オプション)を含め、様々な割引サービスや保険サービスが充実しています。 

 今後も、このような方向での家賃滞納の未然防止策が進化していくことになるでしょう。

この他にも、共済のようなシステムで、年会費10,000円程度からで 半年ぐらいの家賃滞納を保証してくれるサービスなどもあり、様々な方法でリスクヘッジ可能ですよ。

 本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

なんとかしたい!入居者による家賃滞納110番は 「収益不動産物件情報センター」

クローバー空室率よりももっと厄介な入居者トラブル。あなた様の悩みを解消する方法を無料で知りたくありませんか?】

それでは 張り切ってまいります!

 ■家賃は1ヶ月遅れたら返ってこないと思え!

厳しい様ですが、そのくらいの覚悟が必要です。

 何故なら1ヶ月の家賃が払えない人が、2、3ヶ月分の家賃が払えると思いますか?

(いや払えません)

 大家さんの中には、滞納されても管理会社様に管理料を払って お願いしているから大丈夫さ・・・。

 このように、勘違いしている大家さんが実に多いことに驚かされます。

 管理委託業務契約書に、よく目を通すとご理解頂けると思うのですが、

滞納家賃を管理会社様が負担するという内容の契約を交わす例は殆どありません。

(弊社も同様です)

ですので、今一度 管理委託契約書を確認すると良いと思います。

 契約書に記載している内容は、

▼滞納の督促はしますが、家賃の負担はしません。

▼立替払いはしますが、最高2ヶ月間です。

 等々、入居者様が滞納した場合は 実質、大家さんが全て負担しているという事を知って下さい。

 滞納した家賃を負担してもらえるのは、滞納保証をしている場合のみです。

もちろん家賃保証の場合も負担してもらえますが・・・。

 では、何故 滞納が起きるのでしょうか?

遅れた場合の督促が遅い

 なんてことはありません。これが最大の原因です。 管理会社様に、毎月管理料を払ってお願いしているから、仮に滞納しても督促してくれるでしょう?

 では、どのような督促をしているのかご存知ですか?

前述の通り、滞納保証をしていない限り 管理会社様の懐は全く痛みません。

 したがって、

「督促しています。」

と、言っても どれほど真剣に督促しているのか疑問ですね?

担当者さんはタダでさえ忙しいですから、大家さんの滞納家賃の事なんかへっちゃらで、

『なかなか連絡が取れなくて~』

『まだ1ヶ月も経っていませんから~』

『忙しい人みたいですし~』

こんな言い訳をするでしょう!

 トドノツマリ最終的には、「弁護士さんに相談しますから。」と決まり文句

 ちなみに、弁護士さんに相談しても、内容証明や訴訟の話ばかり・・・。

その間、滞納がかさむだけです。

 滞納がかさむ上に 弁護士費用が必要になり、訴訟を起こして仮に勝訴しても家賃全額返金される保証は何処にもありません。

 勝訴判決 ⇒ 不払い続き ⇒ 強制執行申し立て ⇒ 賃料の債権のみ回収(裁判費用は出ない)

 しかも、賃料不払いによる明け渡し請求は最低3ヶ月以上の滞納が要件になり、裁判は半年から1年の時間がかかるため さらに、その間の家賃も不払いになることをよく覚えておいて下さい。

 さらに、ダブルパンチが・・・。

 ナ、ナント滞納家賃にも税金がかかるんです!

えっ、・・・。

 もう一度言いますヨ。

滞納家賃にも税金がかかるんです!

 税務上の滞納家賃は、勘定科目で言うと

『売掛金』

になります。

経営者の方や確定申告をしている方はご理解いただけると思いますが、

必ず『売掛金』に計上しなければなりません。

 よって、滞納を許しておくと家賃が入らないだけではなく、税金も取られてしまうという、

大家さんにとっては踏んだり蹴ったりなんです!

 残念ながら最終的に回収できない家賃は、貸倒金で処理することになります。

★滞納トラブルを未然に防ぐ裏ワザ!!は以下のとおりです。

▼家賃を払わない入居者様は客ではない!

▼不良入居者さんは入居させない!

▼家賃を払いやすくする!

▼家賃を一番最初に貰うようにする!

▼1日の滞納も許さない!

  ●やるべきことを素早くやれば 滞納トラブルは99%解決可能姉妹です!グッド!

信頼することは大切ですが、管理会社任せにせず、大家さんとしてやるべきことは やり、

もらうべきものはしっかりもらう。

そういう毅然とした態度がトラブルの早期解決を果たします。

 本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

◆1ヶ月間無料!空室対策・入居募集の代理営業 モニター大家さん募集◆

アクセントクロスを使った内装の実例

アクセントクロスを使った内装の実例

◆アパート・マンションの空室対策をお考えの 大家さんへ◆

『入居が決まらないからと言って いきなり 高額なリフォーム・リノベーション しようとしていませんか?』

あなた様の物件を、不動産会社が是非にと紹介したくなるような、入居者募集の営業代行1ヶ月間無料で行います。

決まらなければ費用は一切頂かない、モニター大家さんを募集する 成果報酬型の空室対策・代理営業サービスのお知らせです。

あなた様は今現在、下記のいずれかに該当しているのなら このサービスを検討すべきです。

①空室になって数ヶ月も経っている部屋があり 正直困っている・・・

②いっそお金を掛けて高額なリフォーム・リノベーションをした方がいいんだろうか?

③このままで良いとは思っていないが、最適な空室対策が思い浮かばない・・・

はじめまして、「収益不動産物件情報センター」の朝日と申します。

当会では、上記に心当たりのある方に向けた 空室対策のサポートをおこなっています。

無駄なコストをかけないためにも、この続きを 是非ご覧ください。↓

★☆★実は 1人の営業担当者が扱っている物件の数は「1,000戸以上も・・・」

愛媛県松山市でも 有力な会社になれば、仲介担当者(営業マン)が、1人で担当している物件の数は1,000戸以上もあると言われています。

そして、その中でお客様に紹介する物件は、一回の内見で多くても 4戸。
通常は3戸ほどです。

1,000戸持っている物件の数から、わずか3戸しか選ばれないのです。
残りの997戸は埋もれてしまうのです・・・。

営業マン一人当たりの 月次契約ノルマが10戸ですから、契約率が33%だとして 30回の案内。

すると 良くても月に一度しか あなた様の物件は紹介されません。

当たり前かもしれませんが、お客様に物件を紹介されるかどうかで、入居するかどうかを決めます。
その決定権は、仲介業者の担当者に握られているのです。

だからこそ、何もしないと見学すらされないようになってしまうのです。(悲)

★☆★「何もしないで勝手に埋まる時代」…ではありません。

日本全体で人口は減っているのに、賃貸住宅戸数は年々増えていっています。
需要は減っているのに、供給が増えている 不思議な状態です。

このような時代では、空室率が増えていくことは当然 たとえば、平成20年の全国平均の空室率は18.7%。因みに 愛媛県では26.32% 

5年ごとに調査されるデータですが、調査ごとに空室は 確実に増えていっています。

対策を打たないオーナー様が淘汰される時代になったということです。

当たり前ですが 「お客様から選ばれる物件にするにはどうしたらよいか?」
を本気で考えないといけませんネ。↓

★☆★施策は 大まかに分けてこの2つだけ!

私たちがこれまでたくさんの物件を見てきた中で、満室にするための決め手となる方法は
「2つしかない」
という結論が出ました。

それがこの2つです。

①内見者の数その為には 物件が目に触れる機会を 徹底的に増やすこと。物件告知のチャンネル数・記事数のを増やします。ココにこんな物件がある事を知ってもらうことが重要です。
いくら良い立地条件の物件でも、見てもらえなければ決めることもできません。
入居してもらうための第一歩は、知ってもらうことです。

②物件の価値即ち物件の質(クオリティ)を上げること。たとえば、内装、デザイン、構造体、立地、設備、築年数などにあたります。
立地や築年数は変えられないですが、リフォーム・リノベーションでキレイにすることで魅力的な物件に変えることができます。
物件をもっともっと良いものにすることで、契約率が高くなりますし、特徴があれば紹介もされやすくなります。

更に、①と② どちらを優先事項とするかと言えば 圧倒的にです。まず コチラからテコ入れすべきです。↓

★☆★当会の代理営業で効果的な空室対策をしませんか?

競争の激しい 現代の賃貸市場では、いままでのやり方では不十分 だからこそ、当会では、通常では行わないような代理営業もしています。
満室にするための最大限のサポートを心掛けています。

ここで“5つのポイント”を ご紹介します。

①物件及び周辺環境現場・周辺環境を確認してUSPを探す。→詳しい解説はコチラ http://e-apamankeiei-ehime.com/?p=123

直接、物件や周辺環境を確認することで、「どんな特徴があるのか?」を探していきます。
コンビニ等利便施設が多いことかもしれませんし、学校が近いことかもしれません。
また、物件に特徴的な設備・デザインがあるかもしれません。
USPを発見できれば、あとはわかりやすく表現すればよいだけです。

②物件写真を 出来るだけ多く撮影

当会では、1物件の写真を50~100枚ほど撮影していきます。
そして、その中で魅力的に見えるものだけ使用するという形式をとっています。
なぜ、そんなに沢山撮るのかというと、いくら物件が良くても写真の見栄えが悪いと内覧されないことがあるからです。
内見を希望する前に お客様は必ず写真を見ますので、その写真にも時間と労力をかけます。

③物件の特徴を良く現した オリジナルの物件資料(デザインチラシ)=マイソクを作成

マンション「ルナ・ソレイユ」 オリジナルデザインチラシ(募集資料)

物件を確認した上でわかったUSPと写真をもとに、“オリジナル物件資料”を作成していきます。
通常の 白黒の物件資料では 無味乾燥なものになっています。
当会では、目を引くような資料をカラーで作成していきます。

 

 

 

④物件資料は 担当者に直接渡す(直接営業)

そして、その物件資料を仲介業者の担当者に直接手で渡しています。
通常、「毎週金曜日にFAXで送る」と ノウハウ本とかには書かれていますが、そうすると“たくさんある物件の1つ”としてしか 扱ってもらえません。
直接 手渡しすることで、物件セールスポイントを会話の中で話すこともできますし、客付け会社の希望・要望もそれとなく聞くことが出来ます。

⑤定期的に営業担当者にヒアリング

資料を渡しっぱなしにはせず、週1回程度ですが定期的に 仲介業者へコンタクトを取ります。
「物件のご紹介状況はどうですか?」や「(内覧者様がいる場合は)どういう反応でしたか?」などの重要な情報を聞きとります。

以上が代理営業サービスの特色です。

入居募集といっても、やり方はたくさんあるでしょう。
その中でも、最も短期間に効果的と思われるものを 当会では優先的に実施しています。

★☆★いまならモニター特典として、1ヶ月間完全無料でPRします。決まらなければ、費用は 一切いただきません!

料金に関してですが、先ほどご紹介したような時間と労力をかけていますので、正直 1ヶ月あたり3万円の費用をいただきたいところです。

ただし、いまなら1ヶ月間だけでしたら完全無料で代理営業を行います。(愛媛県松山市の物件で 先着一名様に限らせて頂きます)

決まった場合だけ、「家賃の2ヶ月分」をいただきたく存じます。
決まらなければ、一切費用はいただきません。

成功報酬型ですので、大家さんにリスクは 一切ありません。

※代理営業「1ヶ月の無料期間」は、予告なく終了することがございますので、ご了承ください。
ご興味のある方はお早めにお問合せください。

http://e-apamankeiei-ehime.com/?page_id=69

 

【追伸】1ヶ月後 無料モニター終了。結果報告。今後継続するか否かを ご確認させていただきます。

1ヶ月間、空室募集のためのPRをしてきましたが、決まる場合もありますし、決まらない場合も…。
ただそれだけではもったいないので、PR代行した後に“貴重な情報”をお伝えします。
その情報とは「決まらなかった理由」です。
入居が決まらないのは 決まらないだけの理由が必ずあります。
本当のところを知っているのはお客様(内覧した方)だけ。 入居が決まらなかったときは、「決まらなかった理由」もお伝えし、参考にして戴ければ幸いです。

★☆★私たちが代理営業のモニター募集をしている理由…

今まで、空室対策をさせて頂いた大家さんは 大抵 24室以上お持ちの ソコソコの経営規模の方が殆どでした。何故なら そのくらいのスケールメリットがないと 対策費に見合った効果が検証できなかったからです。

しかし、当会でも成功事例が増えたことから 今回一室でも空室のある大家さんを対象として お試ししてもらおうと思ったわけです。無料だからといって決して手を抜くことは致しませんので ご安心の上ご応募ください。

http://e-apamankeiei-ehime.com/?page_id=69

【応募の特典】今回 モニターが受けれる方は一名のみですが、ご応募いただいた大家さん全員 当会主催の写真講座に 半額でご参加戴けます!

講座の詳細をお伝えしますと、

◆お部屋の撮り方の基本を知るだけで、あなたの撮った物件写真はグンと良くなります!◆
美しい写真を撮るということは、すなわち、物件を知り物件の魅力を最大限引き出すということ。
さらに暮らし方の提案で、同業他社や競合物件に一気に差をつけることができます。
売買・仲介を問わず、不動産業に携わる担当者様や、空室対策に苦労されている大家さん、
写真に自信の無い方、これまでなんとなくシャッターを押してきた方、
お部屋の写真を撮る機会がある方は、ぜひ一度、当会の写真講座にご参加下さい!
いままで誰も教えてくれなかった室内写真の撮り方の基本を、
実例を交えながらわかりやすく紐解きます。
近日 松山市内で開催を予定・・・。
基本+実践編では、実際の不動産物件等を使用して、
室内写真の撮り方を、プロカメラマンがマンツーマンで指導します。
約 2時間、各回4名様まで。費用/5000円(税別)→2500円(税別)

◆1階の部屋に入居するメリットを お客様へ正しく伝える方法◆

今日は、1階の部屋へ入居するメリットを 如何にお客様に伝えるか?の事例です。

コチラが 当会直営マンション「メゾン・ド・カクタス」のフェイスブックページ

↓ ↓ ↓

http://www.facebook.com/maisondecactus

記事に以下のような内容で投稿しています。

マンション「メゾン・ド・カクタス」102号室

☆松山市桑原のマンション「メゾン・ド・カクタス」の1階(102号室)に入居するメリット☆
①エントランスから 玄関が近いし、駐車場・駐輪場(バイク置き場)もスグ。
自治会のごみ捨て場へ行くのも 楽。

②子供が産まれた 或いは これから生まれる方にとって生活しやすい。
例えば 小さい子供を連れて、スーパーの重い買い物袋を持って、3階まで上がって・・・というのは 一般的に無理。

③子供が走り回っても、下の階に気を使わなくてすむ。
(しかも角部屋なので お隣に気を使う必要がない)

④一般的に 上階の子供の足音にまいっている人がたくさんいますが、メゾン・ド・カクタスの場合 2階は中学生の女のお子さん。
ですから 上の方の家族構成ならびに騒音を出すかということに 気を遣わなくて済む。

⑤一般的に 1階は「寒い」と感じる人が多いのですが、「メゾン・ド・カクタス」は断熱・気密がしっかりしているので 夏涼しいです。

⑥引越しや大型家具の搬入が楽。別途搬入費用が発生しない。

⑦転落事故の危険性がない

⑧火事などの緊急時にいち早く脱出ができる。

⑨外出が億劫にならないから、子どもを外へ遊びに連れて行きやすい。

⑩道路に面した1階だと周囲の目があるので、空き巣などが侵入しにくい。

⑪水圧が高いのでシャワーなどの水の出が良い。

⑫水漏れが有った場合 下の階の人に迷惑をかけない。

⑬建物が地盤より約1M上がっているため、道路を歩く人の目線と合わず、隣接している家からも部屋の中が 直接見えない角度になる。

★★★ 2階や最上階との迷いがなくなり、是非1階に住んでみたくなりませんか?

あなたの物件でも、是非試してみて下さい。きっと、今以上に 物件やお部屋に愛着がわきますヨ!

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』