小さく始める不動産投資術 明日からあなたも大家さん

借金しない不動産投資術 明日からあなたも大家さん

daitokuさん他著名な大家さんのメルマガにも書かれていましたが、日本政策金融公庫の融資方針が変わった様です。変更内容は、「いままでは再建築不可や違法建築物件、テラスハウスなどにも融資をしていましたが 出来なくなった。」というもの・・・。今後は政府の考え方に沿って融資をしなくなる方針の様です。

また、私が参加している「名古屋大家塾」や「中国大家会」などでも同じ現象が起きていますが、最近戸建物件を購入されている方が多くなっています。規模拡大するには時間はかかりますが、確実性の高いのが「戸建賃貸」。実は、私も複数棟保有しています。詳しくは⇒コチラ

要因ですが、アベノミクス等により 1棟物の値段が上がっていることと、戸建賃貸の有利性に気付いた人が多くなっていることではないでしょうか?

私を含め 現金購入の方も多いですが、公庫を使って高利回り物件を手に入れていた方もかなり多いのです。

でも今後 公庫でこのような物件を購入することはかなり難しくなりますネ。ということは普通の戸建に人気が集まり 価格が上がると私も予想しています。

戸建を狙っている方は 今がラストチャンスかもしれません。

今日は 効率的に優良戸建物件を手に入れるメソッドを 開示した商材をご紹介します!

この商材の概要ですが 一戸建不動産を安価に購入し、賃貸物件として収益を上げていくビジネスモデルとなっています。
ノウハウとして
・物件購入時の調査の仕方:賃貸需要のある場所か?
・購入金額交渉方法
・リフォーム工事を安価に済ませる方法
・入居者募集
・管理方法
・出口戦略

以上をまとめています。発売者のサポートも、実地サポート迄付いていますので、とっても手厚く感じます。

借金しない不動産投資術 明日からあなたも大家さん

現代の打ち出の小槌「不動産割賦(月賦)売買」ってご存知ですか?

最近、テレビを見ていると、過払い金請求で、「○ディーレ法律事務所」とか「○ネルヴァ法律事務所」「○うき司法書士事務所」のCMをよく見かけます。皆さんもお気づきですよネ。

そういうところに依頼して債務整理をする人が、また増えてきているそうです。

しかし、実は 一度債務整理すると、その方たちは、最低でも5年~7年間は個人信用情報に記録が残ります。

ですので、暫くは借入ができないので、自宅をもつことが不可能になってしまいます。

そうなるという意識(知識・情報?)がない人がとても多く、それでも何とかならないか?という相談を受けることが、不動産の営業現場では多々あります。

普通の不動産会社では、基本的にそういう方を相手にせず、また「ブラックお断り」というような強気の態度をとる業者様もあるくらいです。(悲~)(※ブラックとは、金融機関の信用情報に難のある方のことを言います。)

しかし、毎月ちゃんと支払えるなら マイホームの夢を叶えてあげたい・・・

日々お役に立ちたいと思っている私としては、何とかしてあげたいと常々考えておりました。

そこで、今日お伝えするのが

不動産割賦(月賦)売買

というロジックについてです。

住宅ローンを組むことができない、或いは、事情があって今は組みたくない方などに、割賦(月賦)にて支払いをして売買します。

この時の売主様とは、その物件を自ら所有する人だったり、それを購入して投資目的で売買する投資家となります。

割賦売買は、住宅ローンが一般的でない時代には、不動産売買では比較的多く用いられた方法でした。

詳しいことは、このサイトでは書けませんので、ご興味ある方に改めてご案内します。

この販売手法により、そういう属性の買い手が購入を希望しても、今までは販売できなかったのが、出来るようになるんです。

これは、売主様にとっても大きなメリットがあります。何故なら、

○ローンや現金客以外の顧客へ間口が広がる

相場よりも高く売ることが可能

○売った翌年に税金がかからない(所有権移転時に課税)

ということが挙げられます。

これは、「温故知新」とも言え 古き良き時代のものを、現代風にアレンジして、売主様にも良い条件(想像を超える高利回り)で、物件が売れる機会を創出したものです。

今後は、この手法を様々な場面で応用し 買い手から購入依頼があったときに、たとえ住宅ローンが通らなくても売買できるような仕組みを構築して参ります。

不動産収益計算 早見表

不動産収益計算 早見表

不動産の投資には必ず客観的な判断が必要になります。
そのための複雑な計算を、条件を抜粋して表にまとめてくれたのがこの商材です。

その収益不動産、本当に大丈夫?」 

マイソクの条件に該当する箇所を見ることで、投資するべきか?やめるべきか?保留するべきか?を、大まかに判断できるツールです

投資家様は この表に基づいて、収益を購入前に予測できます。
巷には、投資家様の収益は二の次にして”販売すればおしまい” というセールススタイルの不動産屋が横行しています。
自ら大家になるにあたり、そのような経験を踏まえ、初心者でも判断が可能な計算表を作ってくれた作者に感謝したいと思います。

不動産収益計算 早見表

愛媛県松山市・賃貸不動産のセールスに「PASONAの法則」を使おう!神田昌典先生のマーケティング

WEB経由反響型チラシで 売上の80%をたたき出している会社さんもいれば

 

パンチ!ホームページを作っても イマイチ反応(レスポンス)が悪い・・・。』

 

『チラシをまいても反響率が低い・・・。』

 

ガーン残念ながら上記問題が深刻化している 大家さんや不動産仲介会社も多いかと思います。
さて 「PASONA(パソナ)の法則」をご存知でしょうか?


この法則は5つの要素でできており、その頭文字をとってPASONAと名づけられています。

この PASONAの法則 名づけたのは、あの有名な経営コンサルタントの神田昌典先生で、
過去 実に多くの指導先企業がセールスレターへ応用されたので、結果 この法則に則ったレターの実物を 皆さんも 多かれ少なかれ見られた事があろうかと思います。

また、良くも悪くも 頻繁に情報商材の販売現場において使われたが為、
爆弾「もう このセールス手法は そろそろ古くなったので 通用しないのでは・・・。」

 

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんはてなマーク
しかし この法則を使った文章で 商品やサービスを売る、というのはまだまだ有効で いまでも実に多くの業種で結果を出しています。

何故なら、基本的なコンセプトは 古くから海外で熟成されたのを踏襲しており、今も尚変わらない ラブラブ!『普遍的な購買真理をもった法則』 だからです。

問題なのは、「文書形態が業種が変わっても どれもこれも同じ」叫び だということだけです。

 

コレを解決しさえすれば、お客さまから

 

「またか・・・」

 

と思われずに済むのです。グッド!

 

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クローバーそれでは、具体的にPASONAの法則をご紹介いたします。
1.P <Problem>(問題) 問題点を明確化する

 

2.A <Agitation>(扇動) 問題点を煽り立てる

 

3.SO <Solution>(解決策) 解決策を示す


4.N <Narrow down>(絞り込み) 顧客や期間を限定する


5.A <Action> 行動を促す


上記の順番で セールス文章を構成すると 購買意欲が掻き立てられるという 打ち出の小槌とも言える 法則です。

 

それでは 賃貸不動産の業界における その具体的な方法について 考えてみたいと思います。

 

【ポイント】

 

合格①・・・思わず読みたくなる、インパクトのあるタイトルにする。
例: 失敗しない、後悔しない 間違いだらけのアパート建設 etc…

 

合格②・・・読んでいる人が 興味を引くようなエピソードを書く
例: 賃貸不動産であるアパマンは 人生最大の買い物の一つ。高額なローンを組むケースも多く しかも長期にわたって経営するため、それだけに 絶対 失敗は避けたいもの。
しかし、アパマン建設で 『こんなはずじゃなかった!だまされた・・・』 という方も少なくないのも 現実。
実際、新築でも思ったほど入居が埋まらない・・・、多額のローン返済難で夫婦や親子喧嘩が絶えない・・・。など、幸せを育むはずのアパマン経営が、不幸を招いてしまうこともあります。
失敗談を学び、アパマン建設を ゼッタイ成功させましょう!

 

合格③・・・Problem(問題点を明確化する)
例: それではなぜ、アパマン経営に失敗してしまう人が、後を絶たないのでしょうか?
時間をかけて、家族で相談したものの、(実は)肝心要の重要ポイントを知らなかったからなんです。

 

合格④・・・Agitation(問題を煽り立てる)

 

例: それではどんなポイントなのでしょうか?
地域の施工事例や賃貸物件もたくさん見た、月々のアパートローン返済額や経営ににかかる経費や 家賃保証等も確認した、なのに なぜ失敗してしまったのか?

物件を見るポイントのズレ(対象とする入居者ターゲット・賃料相場・長期的に効果がある付加価値・家賃保証の内容・管理委託の方法etc)と長期返済計画(金利・担保・返済方法と期間etc)、そして出口戦略に問題があったのです。

 

合格⑤・・・Solution(解決策を示す)

 

例: 上記のような失敗がないように、アパマン経営に失敗しない会では、現場見学会で、『失敗から学ぶ、アパマン建設セミナー』(無料)を開催しています。
多くの方に、アパマン建設を成功していただくために、このセミナーを行っています。

 

合格⑥・・・NarrowDown(顧客や期間を限定する)

 

例: 現場に来られた方は、20分ほどの現地セミナーでアパマン経営の基礎知識を深めることができます。
その際に20分間でご説明する内容をまとめた『小冊子』もプレゼントいたします。
決して アパマン建設を押し売りするセミナー内容ではございませんので、すぐに建設予定がない方も お気軽にご来場ください。
実際に 満室経営をされているアパートをご覧になりながら、正しいアパマン建設・満室経営への知識を身につけていただければ幸いです。

 

合格⑦・・・Action(行動を促す)

 

例: 現地セミナ―を受ける前に、事前にアパマン経営の基礎知識をつけていただくためのメールセミナー(無料)をご購読いただく事をお勧めいたします。
メールセミナー登録時に 登録完了メールが返信されますので、返信メールをプリントアウトして現地セミナ―に持って来ていただければ、本屋さんでは決して売ってない「今日から使える!松山市限定・オリジナル補助金助成金レポート」をプレゼントします。

 

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如何でしょうか?

 

クローバー自社商品や提供するサービス・システムの良さを 自信を持って、お客さまに理解してもらうことが大切です。
ウソを書くのは絶対にいけませんが、誠実に真実を書きつつも 「売り込み」 出来れば成功です。ニコニコ

この法則は 極端な話 大家さんや社長さんではなく 奥さんや事務員さんが文章を考えても、多くの人に自社の商品内容を知ってもらい、そして購入してもらう事が可能姉妹な 良いツールだと思います。

あとは、お客様を思いやる気持ちで 作る各人の人間性を素直に出す事で 更なるレスポンスを期待したいですネ。

 

上記のように PASONAの法則を利用した、セールス文章を各メディア(WEB・チラシなど)の集客フックとして 入居者募集等に ご活用なさってみてはいかがでしょうかはてなマーク

今年の繁忙期にみる愛媛県松山市の「不動産ネット集客の肝!」とは?

今日は 今年の繁忙期にみる愛媛県松山市の「不動産ネット集客の肝!」とは? についてお伝えします。

 

「アパマン経営に失敗しない会」では毎日、仲介不動産会社様や大家様のホームページを巡回し 独自の考察・診断をしています。

(※あくまでもお部屋を探している お客様の目線で診断しています)

5月に入りシーズンも終了、昨年と比較して今年の繁忙期で見えてきたことは

『昨年より 反響を増やしている会社様や大家様が多くなったビックリマーク

 

ということ。

 

ニコニコ簡単に成功ポイントをまとめると

クローバー他社・自社を含め 「掲載物件詳細の確認」の徹底が進んでいます。

当会関連会社の仲介部門でも、管理物件は特に 毎日 空室状況や賃料改定等チェックをし 正確な情報提供に努めています。 (週に一回、最新の更新データを同業他社にもアナウンスしています。)

クローバー「ツイッター、ブログ、ユーチュブ経由」が増えています。
当会関連会社の物件紹介ブログでは 画像点数を増やし動画も一緒に見れるように ソフト中心となっています。

また、最近では「現場監督ブログ」を始めたことで、工事中の新築物件をハードの部分からも情報提供出来るようになりました。

ナント 反響全体の半数近くがSNS経由になっている会社様・大家様も多いようです。

 

 

クローバー「スタッフや社員のプライベートを紹介」しているサイトが上手くいっています。

社長は当然として HP担当者以外に 一営業スタッフも記事を書くことで「顔が見える接客」が期待できる と反響が増えています。左矢印来店客のアンケートより
※写真・動画点数は多ければ多い方が良いです。

クローバー④ 仕入れ物件を 積極的に増やし 消費者に選択枝を提供している。(ポータルサイト化)

 

以上です。

【追伸】物件を取得した後、長期的に安定した家賃収入を得られるかどうかは、空室が発生したときに、いかに早く次の入居者を決められるかに かかっています。

空室を早期に埋める力があるかどうか、それを判断するための指標がこの入居率です。

ただ、重要な指標である入居率も業界全体で決められた 算出方法があるわけではありません。

不動産会社のHPや広告を見ると、どこの会社も高い入居率を表示していて 不思議に思ったことはないでしょうか?

そこには入居率の算出方法に秘密があります。入居率というくらいですから、『入居中の部屋』を『全管理戸数』で割って計算したり、『空室の部屋』を『全管理戸数』で割り、いったん空室率を出してから、入居率を算出するはずです。

しかし、実際の入居率はこのように 単純な計算式では算出されていません。各社独自の解釈で入居率を計算しています。

入居率という見た目は同じでも、全く意味が異なっているのです。たとえば、「98%の入居率」と掲載されていたとしても、一年間で最も入居率が高くなる 繁忙期の3月の入居率だけしか表示していなかったり、入居率の算定の基準となる「空室」の定義を 『1ヶ月間空室が続いた部屋』としているケースなど、管理会社によってさまざまなやり方で 入居率を表示しているのです。

さらに、人気のある特定のマンション・アパートシリーズだけの入居率を強調して表示している場合もあります。

ちなみに、当会直営物件・コンサルティング物件の場合、空室は『内装工事・美装が終わって即入居できる部屋』と定義しています。これは、いくら入居者が住みたいといっても、内装・美装工事が完了しなければ部屋に住むことができないからです。

また、工事も 退去後7日以内に完了させることを目標にしています。この空室基準のもと、毎月の入居率をHP上で掲載しています。

入居率は賃貸管理会社選びの重要な指標です。見かけの数値だけにとらわれるのではなく、

「入居率はいつの時点のものなのかか?」

「どのような基準で計算しているのか?」

「正確な管理戸数を公表しているのか?」

賃貸管理会社を選ぶ際には、ここまでしっかりと確認しておくことが大切ですネ。

「不動産投資大百科」…絶対損しない殿堂入り無料教材

おすすめ度 ★★★★★ 

水戸大家さんで有名な不動産投資家の
峯島さんによる無料教材『不動産投資大百科』です。

彼の不動産投資人生のすべてを詰め込んだ
500ページ以上にもなるレポートの無料配布キャンペーン
という事もあり 本当に沢山の方にダウンロードされています。

無料ですから絶対損しません。

そして内容は本当に数万円レベルです。

誰もが否定できない殿堂入りの無料教材です。

初心者はこれを何度も読み返しましょう。

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★新築より難しい 中古マンション再生投資★ つづき2

NOI(=Net Operating Income:金利支払前&減価償却前営業利益)率を80%とすると「1万円×12カ月×0.8=9.6万円」が 一室当たりの年間修得賃料になります。
この「リノベーションNOI=9.6万円」という数値をベースにリノベコストを算出していきます。
ここで、所謂「返済倍数」という投資指標を使います。
「返済倍数(DCR)」とは、「NOI(営業純利益)」を「ADS(年間借入金返済額)」で割ったものです。
[NOI(営業純利益)]÷[ADR(年回借入金返済額]=[DCS(返済倍数)]という公式なんですが、これは、借入金返済額の「何倍の実質収入があるのか?」という指標。
藤澤雅義 先生によると 安全域は金利4.5%まで上がったと仮定して、最長のローンを組んでDCRが1.25以上を目指そう~ との事。
1.25に満たない場合は自己資金の額を増やす等 投資のリスクを減らすことがこれからの金利上昇局面には大切。
しかし、私は地方の場合 この返済倍数が最低1.50以上は欲しいと思っています。
「返済倍数が1.50」という事は、仮にNOIが建物全体で年間90万円で、リノべの年間ローン返済額が60万円なら「90万円÷60万円=1.50」となります。90万円の家賃が3分の1以上下がってしまって、60万以下になればローンが返せなくなるということです!
不動産投資において、一番ありえない事は借金が返せなくなる事。このリスクの度合いを計る指標が まさに「返済倍率」なんです。