土地なし頭金500万円で始める サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術

敷地の形状などの条件が悪く、周囲より安くなる土地を 業界では「クズ土地」と言いますが、持家にはそぐわなくても アパート経営には適した条件であることが実例を挙げて合理的に説明されています。
この本の読者の最大メリットは、「これなら確かに自分でも実行できそうだ!」と納得できること。そのために明日から何をすればよいか、具体的な行動が判ることだと思います。

◆アパマン建設コンシェルジュが 大家としての経験を生かし大家さんの代わりに建設業者さんと打合せ・折衝 2 ◆

前回の続きですが 【アパート・マンション建設に絶対はありません!】

空室・トラブルなど不安の種は尽きないものです。だからこそ建設にあたって多くの視点としっかりしたプランが必要です。

その土地に適した建物は 鉄筋コンクリート造ですか 鉄骨造ですか それとも木造ですか?

入居される方のターゲットは 学生ですか 単身者ですか それともファミリー世帯ですか?

そういった内容は計画を進める内に見えてくることがほとんどです。

5社程度の建設業者・ハウスメーカーさんと一緒にプランを練り上げれば こんなに心強いことはないと思いませんか?

しかし、それには多大な時間と労力がかかります。特に専業大家さんではない方や、サラリーマン大家さんにとっては大きな負担になってしまいます。

そこで 私 アパマン建設コンシェルジュ 「朝日 康代」が大家としての経験を生かし 3~5社の建設業者・ハウスメーカーさんが参加するコンペを設定します。

【大家さんの こんなお悩みを解消します】
一旦相談してしまうと断りにくい 断るときに心が痛む

一度建設業者・ハウスメーカーさんに相談をすると、殆どの担当の方が本当に一生懸命プランを作成してプレゼンしてくれます。しかし、その提案で契約出来なければ 彼らにとっては努力が無駄になってしまい タダ働きです。(笑) だから断るのは心が痛む。そう思うのもまた人情です。

しかし あくまでも業者さんはプロです。決して趣味ではなく 仕事としてやっています。提案が契約出来なければ利益にはなりませんが、次のお客様のより良い提案の糧になります。間違いありません。私が第三者としてお客様の代わりに 断りのオファーを行います。お客様のご要望を的確に伝える事こそ 業者さんの次に繋がるのです。心を痛める必要は全くありませんヨ。

それぞれの業者さんの 考え方や会社内容、提案の違いがわからない

アパート・マンションを供給している建設業者・ハウスメーカーさんは日々、より入居者様に喜ばれる建物を研究しています。その結果、最大公約数を狙い(広めのストライクゾーンで)、商品展開はどうしてもどこも 似たり寄ったりに見えてしまいます。(いわゆる金太郎飴ですね)
また、構造や工法の説明は専門的で、正直 聞いてもなかなか理解できず、益々差がわからなくなってしまうでしょう。

そこで 私が各提案の比較資料をおつくりします。また、それぞれの提案のメリット・デメリットを明らかにします。第三者として サラリーマン大家さんの立場だからこそ、建設業者・ハウスメーカーさんとも突っ込んで話ができます。

建設業者・ハウスメーカーごとに資料のフォーマットが違う
建設業者・ハウスメーカーさんに提案を依頼すると、事業収支計画書をつくってくれます。しかし、そのフォーマットは業者ごとに 意図的にそれぞれ違います。(ワザと比較検討できなく作ってあります)
一番困るのが、収支の部分 表面利回りです。例えば 建設コストと言っても、税金を含んでいるか否か、設備工事・外構工事を含んでいるか、基礎補強や地盤改良は見ているか、修繕積立金が入っているか、等ということは業者ごとに コトゴトク違います。よくありがちな「坪単価~万円」というのも、どこまで含んでの数字までなのか 詳しく聞かないとわからないものです。これでは各案の収益性や適正を比べようがありません。

私が各業者作成の事業計画書をもとに、フォーマットを揃えた収支表をつくります。それぞれの案の収益性にどれほど違いがあるか、一目瞭然にします。

何社も自宅に来られるのは困る
多くの大家さんにとってアパマン経営の仕事場は自宅。大家さんが自ら進めようとする場合、業者さんとの打ち合わせは自宅に来てもらうか、業者さんの会社・オフィスへ行くか、ということになります。しかし何社も自宅に来るのは近所の目もあるし、1社以外は断る(契約出来るのは1社しかない)のですから、自宅にあげること自体、気分良くない方もおられるかと思います。

業者さんを絞る前の段階では建設業者・ハウスメーカーさんと直接打ち合わせをする必要は 決してありません。また私が松山市桑原に打合せ場所を用意しています。業者さんを3社ほどに絞ったのちも、こちらを利用していただくことも可能です。心おきなく業者さんを選んでください。

【気になるサービスの価格・料金】

コンペから業者決定までのコーディネート パック料金
◎3社によるコンペを設営 :9万円(税別)←電話とメールによるアドバイス・コンサルティング無制限付

◎5社によるコンペを設営 :15万円(税別)←電話とメールによるアドバイス・コンサルティング無制限付

パック料金に含まれるもの
▼コンペの設定
▼計画地の現地調査・役所調査・簡易測量
▼建設業者・ハウスメーカーさんとの打合せ内容報告
▼比較資料の作成
▼打合せ場所(松山市桑原)の提供

基本的に全ての業務は 基本パック料金に含まれています。特殊な依頼がない限りは、追加の費用が発生することは 一切ありません。ご安心下さいね!

タイムイズマネーです。

一度にお受けできる件数に限りがあります。

また 本当にこの業者でよいのか?どうしようか と悩むくらいなら、今すぐご相談ください。

お申込み・お問合せは
お申込みはこちらこちらをクリックして
お名前とメールアドレス、ご希望内容や連絡方法、連絡先等をお送りください。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

◆ アパマン建設コンシェルジュが 大家としての経験を生かし大家さんの代わりに建設業者さんと打合せ・折衝◆

いきなりですが 【アパート・マンション建設に 絶対はありません!】

空室・トラブルなど不安の種は尽きないものです。だからこそ 建設にあたって多くの視点としっかりしたプランが必要です。

その土地に適した建物は 鉄筋コンクリート造ですか 鉄骨造ですか それとも木造ですか?

入居される方のターゲットは 学生ですか 単身者ですか それともファミリー世帯ですか?

そういった内容は計画を進める内に見えてくることがほとんどです。

5社程度の建設業者・ハウスメーカーさんと一緒にプランを練り上げれば こんなに心強いことはないと思いませんか?

しかし、それには多大な時間と労力がかかります。特に専業大家さんではない方や、サラリーマン大家さんにとっては大きな負担になってしまいます。

そこで 私 アパマン建設コンシェルジュ 「朝日 康代」が大家としての経験を生かし 3~5社の建設業者・ハウスメーカーさんが参加するコンペを設定します。

アパマン建設コンシェルジュ

まず 私がお客様の計画や希望をヒヤリングし、建設地や内容にマッチする建設業者・ハウスメーカーさん3~5社が参加するコンペを設定します。

最初の段階では 特にご希望がなければ、私がお客様に代わって建設業者さんとの打ち合わせを進めていき、業者さんからの提案をお客様に報告します。

その報告を受けて お客様の希望を業者さんに伝え、修正案を提案してもらいます。

そのやりとりを何度か繰り返しながら、業者さんを最終的に1社に絞っていきます。

業者選定に役立つよう 各案の比較資料もおつくりします。

時間がない方はその比較資料を見れば、各案のメリット・デメリットも一目瞭然になります。

アパマン建設コンシェルジュ2

【こういう方に最適です!】
■急な相続を受けた2代目大家さん・・・・・

相続は 残念ながら、突然やってきます。
「遺された土地を活用したい」、「老朽化したアパートを建て替えしたい」、「しかし自分は仕事があるし不動産経営の経験はあまりない。」

そんな時
私が3社以上の建設業者・ハウスメーカーさんとの打合せを効率的に行い、ベストな選択のお手伝いをします。

■相続対策・資産活用をお考えの兼業大家さん・・・・・

「駐車場では固定資産税も大変だし、相続税のことも不安。」「そろそろアパート建設をして相続の対策をしたい。」
「老後に備えて安定した収入のために不動産を活用したい。」
「でも、セミナーに行っても業者に相談しても、同じような提案ばかりで違いがわからない。」

そんな時
私が各社の提案比較資料をおつくりして、各提案のメリット・デメリットをはっきりとさせます。意外なほど違いがあることに驚きますヨ。(笑)

■不動産投資をお考えのサラリーマン大家さん(実は私と同じ立場です)・・・・・

昨今 本業の収入減少から、収益不動産を購入して積極的な資産形成をお考えの方も多いはずです。

「更地を購入した」、「老朽化が進んだアパートを購入した」、「所有していたアパートも老朽化が進んできた」、「だから賃貸住宅を新たに建てたい」、
「しかし、本職が忙しくて土日休日以外はなかなか時間がとれない」

そんな時
私が、建設業者・ハウスメーカーさんとの打合せを代行します。

インターネットを 通じてリアルタイムにその状況をお伝えすることも可能姉妹です。

休日だけで5社との打合せは不可能でも、3社まで絞ればバトンタッチも可能でしょう。

もちろんアパート・マンション完成までコーディネートし続けることも、入居仲介会社の選定も対応可です。(オプション)

ギリギリまでお任せで報告のみ受ける、というやり方もできますヨ。

■自社遊休地の活用をお考えの企業様・・・・・

「安定した収益のために、自社遊休地を転用して賃貸経営をしたい」、「しかし不動産とは全く無関係の業種で、不動産事業部があるわけではない」、「賃貸経営のために人員を割くのももったいない」

そんな時
私が建設業者・ハウスメーカーさんとの打合せを代行します。

また 意外と困るのが、建設業者・ハウスメーカーさんによって 事業収支表のフォーマットが違うこと。
私がフォーマットを揃えた収支表を各案ごとにおつくりいたしますので、断然 経営計画と照らし合わせやすくなりますヨ。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

【サラリーマン大家になるための 覚悟】

いろいろ悩み 落ち込み 試行錯誤する中、是非この物件を買いたいと思っても 売主の都合でご破算になる。トホホ

銀行の融資がつかないことがある 。悲~

買付け証明(書)を出して 銀行に融資打診して融資OK(内諾)の連絡をもらったとしても あれだけ欲しかった筈の物件が 今度は重荷に代わって急に物件購入をキャンセルしたいと思ったりするときがある。買いの後悔・・・

物件の購入を取りやめたら、銀行は次回 もし融資打診を申し込んでもおそらく断るだろう、取り合ってくれないかも?不動産業者も勝手に買主都合で物件の購入をやめたら 二度と相手にされなくなるかも?今後の取引は・・・二棟目以降どうなる?

気に入った物件を キャッシュで購入したとしても 売主には取引できて喜んでいただけても こちらは重荷を背負わされた気分になることがある。被害者妄想 手元資金がないことへの不安

家族や親類 友人たちから購入を反対される。事業への理解不足と孤独

入居者がつくかどうか これからリフォームを どのようにして いくか…。募集戦略と商品 マーケティングの勉強不足

長期空室の重圧に耐えられなくなり 物件の処分を考えるようになる。恋人との別れのように・・・

大家さんて 本当にリスクを背負ってでも 挑戦するだけの価値があるビジネスなのか?自分との戦いに負けそうになる。⇒こんな人は そもそも論ですが 辞めといたほうがよいかも・・・

★今年こそは、「住んでる町で収益不動産を手に入れたい」そんな忙しいサラリーマンの方にご提案です★

年々、空地や誰も住まなくなった古い建物(戸建て・アパート)増えていますよネ。
気になる物件の 法務局での謄本取りは、簡単ですが結構 手間と暇がかかります。
一番良いのは 知り合いの司法書士にお金をお支払し、全部振ってしまいましょう。
あなたさまは 街や郊外で見かけた空地や、古い建物(戸建て・アパート)を、住宅地図にその場所の印を付けFAXするだけで、司法書士から謄本や公図を送って来ますヨ。

そして オーナーに『売ってください!お願いします。』と手紙を出して交渉すれば、掘り出し物が手に入る可能性があります。
レスポンスがあった持ち主の元を訪問して交渉し、最終的に、町場の不動産屋さん(出来るだけ手数料が安いところ)に仲介に入ってもらうのが得策です。

コレを実践するだけで、収益不動産を手に入れるスピードがアップ!
2012年は これでいきましょう~
オーナーに出すセールスレターにつきましては、独自のノウハウがありますのでお問合せ下さい!誠実な不動産屋さんもご紹介します。

★もう カレコレ5年以上も物件を物色しているのに、いまだ買えないサラリーマンさんへ★

何年も物件を見ているのですが まだ一件も買えません。トホホ・・・」という方も結構いらっしゃるとおもいます。

では なぜ買えないのかでしょうか?
良い物件がない、或いは リスクが怖いということでしょうか?

残念ながら そういう方はいつまでたっても収益不動産は買えないと思います。

極論ですが リスクが怖くないように小さい物件から始めて行けばよいだけ です。
何事もそうですが 始めから、成功することは一つもありません。
乱暴かもしれませんが わざと失敗するつもりで一度 失敗をしてみては如何でしょうか?

そのあとに何か答えがわかりますヨ。
十分に準備をし タイミングを計り それでも買えない人は 不動産投資には向いていないか、市場の状態が悪いからと割り切ることも必要です。

そして ヤハリ『具体的な理由を持つこと』だと思います。

①なぜ不動産投資が必要であるか ②具体的にいくら必要であるか ③そのためにはいくらの物件で ④物件から上がるキャシュフローはどの位… と考え 
安定した副収入が欲しいと強く思い 不動産投資を本気で始めようと思ったのなら 今年1年は真剣に 集中して取り組むことが大事です。

実は 不動産投資を本気で取り組めば取組むほど 致命的なことは起こりません。
逆に 真剣に取り組んだ結果の失敗なら、挽回も十分可能姉妹です。
中途半端にやったら失敗する危険が高く 時間の無駄です。
中途半端に取り組めば、仲介会社からも じきに相手にされなくなります。(悲)

物件価額の大きい小さいの多寡に関わらず 物件調査から売買契約 ローンの手続き 管理運営などにかかる時間やエネルギーは殆ど変わりません。
違うのはキャッシュフローの額だけ!
一度経験しておけば 後は応用するだけで同じやり方です。

不動産投資は机上の理論だけでは通用しない 奥の深い事業。
結局は、自身で購入してみないと 正しい答えは出ません。
例えば①仲介担当者との付き合い ②銀行との交渉 ③管理会社の選択 ④入居付け等 不動産投資に関する一通りの経験を しっかりと積むということをしてさえいれば 後でも しっかりと応用が効くでしょう。
当たり前ですが 実践しながら本を読んだり不動産屋と交渉したりすることで よりよく理解できます。

購入する為には 集中して時間と手間をかける必要がありますが、いったん運用がスムーズにいき始めれば ほとんど時間や手間がかからなくなるのが不動産経営の良いところ。

最後に たった一つ 大事なことを書くとすれば
物件がなかなか取得できない時 あせって挽回不可能な物件(所謂スカ)を つかむことがあるということです。
しかし 縁があれば巡り合います。もう少し我慢して…。決してあきらめることなく努力だけは続けましょう。

2012年 あきらめずに準備だけは万全にしておくことです。
きっと物件は手に入ります。

そして私が 精一杯お手伝いします!