大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わるキャッシュフロー2

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わるキャッシュフロー特集 第二回です。
それでは 張り切ってまいります!

■「アパマン経営に失敗しない会」愛媛県松山支部では、キャッシュフローに関する知識を勉強することをおススメしています。ޥ

賃貸住宅経営は事業ですå事業を成功させるためには、「事業収支計画」から「収益性」と「節税効果」を読み取ることが必要となります。
そこで 事業計画を読み解く『メソッド』をご紹介いたします。

そのうち 今日は、「2・単純利回り(グロス)とは?」と「3・実質利回り(ネット)とは?」について分かりやすく解説します。ޥ
■2・「単純利回り」の算出方法を説明します。

※例えばRC(鉄筋コンクリート)構造の2LDKファミリータイプのアパート・マンションですが
6世帯で、本体価格が4500万円程度の物件を例に取ると、屋外給排水工事などの各種工事、附属付帯と消費税を加えて、初期投資は大体5670万円程度になります。

この5670万円を、3%の金利で30年間の返済期間としてアパートローンを借りると、返済額は月々24万円になります。

つまりローン年額は288万円になりますが、固定資産税・都市計画税と委託管理費、修繕積立金等も掛かるので、年間の支払額は約395万円になります。

これに対しては収入は、家賃が7万5千円とれる地域ならば6世帯分で年間540万円となります。

単純利回りは、年間収入を初期投資で割って算出しますので、540÷5670=約0.095

つまり9.5%になります。

あくまでも一般論ですが、通常この数値は7%以上で及第点で、8%以上ならば優秀な数値といわれています。したがって、このケースは非常に良い利回りといえます。注)工事費には、解体工事や造成費用、土地取得費用は含んでおりません。また諸経費や消費税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士手数料、入居募集にかかる経費、中長期的な大規模改修費や退去リフォーム費等は 別途必要です。礼金等の収入も含んでおりません。
また、物件の稼働率や家賃の変動、減価償却後の建物解体等も考慮しておりません。
所得税や市民税も アパマン取得前より増える場合があります。

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■3・「実質利回り」の算出方法を説明します。

先ほどのケースで
実質利回りは、年間手残り収入を初期投資で割ると算出できます。

年間手残り収入=年間収入-年間支出

540万円-395万円=145万

145÷5670=約0.026

2.6%になりますよね。

この数値は、不動産投資以外の投資方法(銀行金利・国債等)との比較検討材料数値となります。

金融機関でアパートローンを利用しての事業で 30年間の利回りが 2.6%というスペックが、例えば定期預金と比較してどうか、株式投資と比べてどうか など あなた様のライフプランやスタイルにぴったり合うものを選びたいですよね。

最終的には、自己責任において自身の資産を活用しなければなりませんが、ミドルリスクミドルリターンのアパート投資は、比較的誰でも 年齢性別に関係なく取り組める点で 有効だと思いますヨ

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本日はここまで…。

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